欧易

欧易(OKX)

国内用户最喜爱的合约交易所

火币

火币(HTX )

全球知名的比特币交易所

币安

币安(Binance)

全球用户最多的交易所

2021中国家居建材业营收、净利增速前10强排行榜

2022-10-31 17:51:17 11676

摘要:(报告出品方/作者:民生证券,李阳)1 政策加码,探索保障性租赁住房新模式1.1 政策定位提升,发展方向明确保障性安居工程包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程、城镇 老旧小区改造工程四类。棚改主要针对结构简易难以满足...

(报告出品方/作者:民生证券,李阳)

1 政策加码,探索保障性租赁住房新模式

1.1 政策定位提升,发展方向明确

保障性安居工程包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程、城镇 老旧小区改造工程四类。棚改主要针对结构简易难以满足抗震设防和居住安全要求、平房或低层 住宅(2-3 层)为主、房屋成新率低或破损率高、住房功能或配套设施不齐全、卫生环境差、治 安和消防隐患大的居住区。2008 年在全国范围内全面启动并开启“十年棚改”,2017-2018 年 全国公共财政保障性安居工程支出中,棚改占比达到 40%以上。2018 年以来棚改退潮、“旧改” 接棒,棚改占比明显降低。

住房保障体系不是新名词,结构与内容在不断更新,当下,保障性租赁住房,是住房保障体 系中的重要组成部分。政府加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保 障体系。2011 年 9 月,国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》,住建 部定义保障性住房建设包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房四项。2014 年起各地廉租房 与公租房体系并轨;同时,政府提出共有产权住房以整合经济适用房和限价房制度,作为租赁与 自有、保障与市场的过渡;2020 年 12 月中央经济工作会议提及要高度重视保障性租赁住房建 设。


其中,定位提高,保障房成为十四五期间关注焦点。2020 年 12 月中央经济工作会议提及 高度重视保障性租赁住房建设,随后 1 年政策不断加码,从重点城市、目标群体等角度保障落 实。2021 年 12 月中央政治局会议、中央经济工作会议均提及保障性住房建设,并置于房地产 政策前列。2021 年 12 月,中共中央政治局召开会议强调,“要推进保障性住房建设,支持商品 房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”;12 月 10 日中央 经济工作会议再次提及“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品 房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

1.2 建设特点:目标更明确、市场化程度更高

相较于公租房、共有产权住房,我们认为保障性租赁住房有目标更明确、投资供给更市场化 等主要特点:

目标群体不设收入门槛:公租房主要面向城市中偏下收入住房困难家庭;有产权住房供 给主要面对中低收入者;而保障性租赁住房主要解决符合条件新市民、青年人等群体住 房困难问题,住建部明确不设收入线门槛。

投资、供给更加市场化:公租房建设资金以及租赁补贴资金由财政部安排;共有产权住 房政府与购房者共有产权,政府与个人产权份额、房屋定价原则、上市交易分配份额等 由政府主导(参考试点城市);保障性租赁住房责任主体为城市人民政府,政府给予土 地、财税、金融等政策支持,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资,谁所有”, 有新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等多种供给方式。

实施区域更加明确:保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和省级人民政府 确定城市,针对性更强。

保障性住房的基础制度逐步落地,支持力度逐渐加大。2021 年 7 月,国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,以明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配、严格监 督管理、落实主体责任等为基础制度,明确保障性租赁住房: 1)目标群体为符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题 2)建筑面积不超过 70 平米小户型 3)租金低于同地段同品质市场租赁住房 4)参与机制坚持“谁投资谁负责” 5)责任主体为城市人民政府等,并提出完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助 资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、加强金融支持等六大支持政策。


1.3 推进目的:新发展模式探索,带来增量需求

在共同富裕大背景以及房住不炒地产政策下,推进保障性租赁住房建设具有重大意义。新市 民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出,尤其是在人口净流入城市,而住房保障体系中租 赁住房环节仍存较大改善空间。2021H1 人口净流入城市租金涨幅明显,加快保障性租赁住房建 设有利于租房模式探索,若该模式能走通,则购房需求压力会明显缓解。

稳增长基调下重视保障性住房带来需求增量。2021Q4 以来地产政策有边际放松迹象,但数 据环比仍未明显改善,在当前我国宏观经济与房地产下行压力较大的大背景下,12 月 6 日中央 政治局会议强调明年经济工作稳字当头、稳中求进,而保障性租赁住房有望成为“十四五”期间 经济稳增长重要一环,部分缓解房地产增速下行压力,同时为专项债提供新增投资领域。


复盘近 5 年中央经济工作会议关于房地产政策描述,2020 年会议有较大篇幅谈房地产问题, 其中关于租赁市场描述由“加快发展租赁市场”升级为“高度重视保障性租赁住房建设”。结合 2020 年和 2021 年中央经济工作会议地产政策表述,以下两点应重点关注: 1)租购同权提上日程。2020 年会议提出逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利, 有助于房地产回到其本身居住价值; 2)明确政策倾斜,合理调控租金水平。2020 年会议提出探索利用集体建设用地和企事业单 位自有闲置土地建设租赁住房,土地问题上给以保障性租赁住房支撑;同时提出降低租赁住房税 费负担,减轻目标群体租金负担。

2 保障性租赁住房对地产投资影响测算

2021 下半年以来,多地公布其“十四五”期间保障性租赁住房规划。我们根据不完全数据 测算(部分城市尚未披露),各地“十四五”期间保障性租赁住房规划数分别为: 1)一线城市平均规划建设 44.25 万套; 2)新一线城市平均规划建设 20.67 万套; 3)二线城市平均规划建设 8.0 万套; 4)剩余城市人口多为净流出,考虑到保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和 省级人民政府确定城市,目标群体为新市民、青年人,我们假设剩余城市保障性租赁住房占整体 比重为 5%。

根据各城市“十四五”期间保障性租赁住房规划数及近年房地产数据,测算结果为:2022 年 保障性租赁住房建设套数 236 万套,建设面积对房屋新开工面积有 4%拉动作用,建安投资对房 地产开发投资有 2%拉动作用。 1)“十四五”期间保障性租赁住房规划总数测算结果为 767 万套:根据上文测算各类别城 市规划建设保障性租赁住房套数,“十四五”期间保障性住房总套数约 767 万套。


2)2022 年保障性租赁住房建设提速,测算结果为 236 万套。“十四五”期间保障性租赁住 房总套数 767 万套,2021 年 1-9 月已开工 72 万套,占全年计划 76.9%,全年 40 个重点城市 新筹集 94.2 万套。结合①2021 年保障性租赁住房建设套数占“十四五”规划比重较低、②近 1 年国家政策频出、③政治局会议定调经济稳增长、④2021H2 以来多城陆续公布其“十四五”期 间保障性租赁住房规划,我们假设 2022-2025 年将分别完成“十四五”剩余规划(753-94=659 万套)的 35%、25%、25%、15%,即 2022 年全国保障性住房建设套数约 236 万套。

与住建部披露的 240 万套建设筹集计划基本吻合,我们认为以上测算较为合理,未来 4 年 的推测数据具备参考意义。2022 年 1 月 20 日,住建部表示要继续推进住房供给侧结构性改革。 坚持租购并举,多主体供给、多渠道保障,优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给, 以人口净流入、大城市为重点,全年建设筹集保障性租赁住房 240 万套(间),与我们测算的 236 万套相近。

3)2022 年保障性租赁住房开工面积对房屋新开工面积有 4%的拉动作用(假设 50%保障 房为新建)。政策明确建筑面积不超过 70 平米小户型,即 2022 年对应保障性租赁住房开工面积 最多为 0.83 亿平。2020 年全国房屋新开工面积 22.44 亿平,2021 年 19.89 亿平,则 2022 年 保障性租赁住房开工面积对应 2020 年、2021 年总房屋新开工面积占比分别为 3.68%、4.15%。

4)2022 年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资有 2%的拉动作用(假设 50%保障 房为新建)。假设每平米建安成本 3500 元(保障性租赁住房建设以一二线城市为主,建筑成本 相对较高),2022 年对应保障性租赁住房建安投资约 2886 亿元,“十四五”期间总建安投资为 18782 亿元。2020 年全国房地产开发投资 14.14 万亿,2021 年 14.76 万亿,则 2022 年保障 性租赁住房建安投资对应 2020 年、2021 年房地产开发投资占比分别为 2.04%、1.96%。


我们提示保障性租赁住房开工面积、建安投资测算结果,仍需综合考虑以下因素: 1)保障性租赁住房平均建设面积可能达不到 70 平米。 保障性租赁住房建设规划多在一线城市、新一线城市(测算结果合计为 63%),目标人群为 新市民、青年人。考虑到以上城市人均居住面积较小(北上城镇人均居住面积 30-40 平米),且 目标人群租金压力大、居住空间舒适度需求低,一线城市、部分新一线城市单套保障性租赁住房 建设面积未必能达到 70 平米;

建设可能为单间房或单床位而非完整住宅。以上海为例,《上海市住房发展“十四五”规划》 指出,“十四五”时期形成供应租赁住房超过 42 万套(间、宿舍床位),其中租赁房 22 万套(间), 宿舍床位 20 万张。同样考虑到建设规划多在一线城市、新一线城市,一线城市、部分新一线城 市会建设宿舍床位或单间房而非完整住宅,实际上建设面积、建安成本可能会偏低。

2)保障性租赁住房建设面积并非完全增量概念,存量房转化使其对房屋新开工面积实际拉 动效果不及预期。 国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出,主要利用集体经营性建设用地、 企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用 地建设,供给方式包括新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等。 从政府文件表述来看,预计存量房转化在保障性租赁住房建设中占比不低。(报告来源:未来智库)


3 建筑建材受益方向梳理

3.1 建材受益方向:节能建材加速渗透

住建部《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》未包含保障性租赁住房建设标准具体指 引,因此我们参考各省市自行制定标准,《成都市租赁住房规划设计技术导则(试行)》对户型各 区域建材配置标准做出较为详细规定。

根据此前测算,2022 年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资拉动作用≤4%。我们认 为保障性租赁住房中建材行业可重点关注:


1)性价比优、基建市政占比高的建材企业

考虑到保障性租赁住房主要建设区域为超一线城市、一线城市以及二线城市,其建安成本预 计将高于公租房,但由于居住要求等差异建安成本仍低于商品房。一二线城市精装修占比高,以 精装修和保障性租赁住房作比较:

精装修房企有单建材品类(如瓷砖、防水等)品牌库,建材企业需进入品牌库再向房企 /工程方进行投标,且头部房企多为全国化布局,因此精装修要求建材企业具备较强保 供能力、垫资能力、成本控制能力以及品牌力;

而保障性租赁住房目的是为满足大城市新市民、青年人等群体住房困难问题,硬性居住 要求而非改善生活品质是其首要出发点。因此保障性租赁住房中装修材料在满足环保和 质量要求后,性价比将成为建材企业核心竞争力。此外保障性租赁住房多由地方政府主 导,与当地政府在基建、市政方面有良好合作经验的企业将更占优。

2)绿色建材、节能建材

我们认为,保障性租赁住房建设由政府主导,政府将更关注建筑材料环保性、节能性,绿色 建材使用占比有望提升。


重点关注节能门窗、节能墙体材料、系统解决方案等方向,外墙、门窗是控制建筑耗能的关键,系统化门窗、保温材料应用均可有效降低用电量。

1)节能玻璃,low-e 中空玻璃或者三玻两腔,通过加镀银层、夹层、加厚等方式来减少外 部热量交换或者太阳能辐射,需要传热系数 K 和太阳得热系数 SHGC 合理组合来实现节能效。 旗滨集团节能玻璃已投产能 2195 万平(2021H1),在建投产后预计达到 4735 万平 ;南玻中空、镀膜玻璃合计 3401 万平(2020); 北玻 2 条 Lowe 玻璃设备产能 3.6 万平/日(2020),自有 Lowe 产能偏少,产销 566 万平(2020); 金晶本部 lowe 产线 2020.12 月点火。

2)再升科技 VIP 芯材供应绿色家电致力保温节能,赛特新材真空绝热板(VIP 板)、食品保 温箱供应家电、冷链、冷柜等领域。 VIP 板是一种新型绝热保温材料,导热系数可达传统聚氨酯材料十分之一,更适用于长时间、 极端温度、长效稳定保温等要求,主要应用于冰箱冰柜、冷链物流、医用及科研低温设施、自动 贩售机、保温型热水器等具备保温保冷需求行业。VIP 芯材是 VIP 板核心绝热材料。 VIP 板可在绿色家电领域替代传统聚氨酯保温材料。聚氨酯泡沫是冰箱和冰柜重要保温材料, VIP 板较传统聚氨酯材料有以下优点:1)绝热性能是聚氨酯 6 倍以上;2)绿色环保,不消耗 臭氧层物质或产生温室气体物质,可回收利用。


政策推动绿色家电领域 VIP 板渗透率提升。聚氨酯用到发泡剂 HCFCs 是消耗臭氧层物质, 被《蒙特利尔协定书》基加利修正案列为限制控制使用清单,并拟定了时间表逐步减少其使用 (2015 年削减 HCFC 生产和消费量 10%,2020 年削减 35%,2025 年削减 67.5%,直到 2030 年实现完全淘汰);当前大面积推广主要受制于成本,我国 VIP 板在国内冰箱冷柜领域渗透率仅 为 3%,全球冰箱冷柜 VIP 板平均渗透率也仅为 10%(数据来源:产业信息网)。受益于能效标 准提高以及政策推进,VIP 板及 VIP 芯材渗透率提升空间广阔。

VIP 板也可应用于建筑节能保温领域。建筑用 VIP 板具有防火阻燃性能好、导热系数低、使 用寿命长、生产过程低能耗等性能,可满足以装配式建筑和被动房为代表的绿色建筑对墙体高效 保温节能要求。


3)豪美新材系统门窗业务。 与传统门窗不同,系统门窗设计、制造和安装需遵循严格流程。系统门窗通过基础技术研发、 材料选用、构造设计、上墙安装等全过程严格质量控制,可实现优异的隔热性能、隔音性能、抗 风压性、水密性、气密性等多项性能,并实现绿色节能降耗作用。

4)北新建材从绿色原料、绿色生产、绿色建造、绿色应用、绿色回收等环节打造全生命周 期绿色建筑产业链,为各类建筑提供石膏板龙骨万能板矿棉板“全屋装配”室内系统、金邦板装 饰保温节能一体化外墙系统、粉料涂料砂浆防水系统,为客户提供绿色建筑系统解决方案。

5)保温砂浆、岩棉、保温装饰板,各地区气候、湿度等条件不同,全国尚未形成统一标准, 例如上海 2020 年 10 月出台政策禁止岩棉保温装饰复合板外墙外保温系统的应用。

6)华新水泥拥有综合环保墙材年产能 3.6 亿块(2020 年底)。

3.2 建筑受益方向:钢结构、装配式建筑

我们同样参考《成都市租赁住房规划设计技术导则(试行)》,文件明确规定租赁住房应严格 执行现行绿色建筑、装配式建筑相关政策,宜采用装配式装修。

2019 年新开工装配式建筑中,商品住房、公共建筑、保障性住房占比分别为 40.7%、 21.6%、13.4%。2020 年全国新开工装配式建筑面积达 6.3 亿平,假设保障性住房占 比仍维持 13.4%,则 2020 年新开工保障性住房装配式建筑面积达 8442 万平。

政策推动保障性租赁住房量级提升,装配式建筑有望受益。根据上文测算,乐观情形下 2022 年保障性租赁住房开工面积为 1.65 亿平,若其全部采用装配式建筑,将对全国新开工装配式建筑面积起到明显拉动效果。


装配式可满足速度要求。2021 年底,住建部发布《关于加强保障性住房质量常见问题防治 的通知(征求意见稿)》,提出保障性住房建设应积极采用工程总承包模式,大力推广装配式等绿色 建造方式。

装配式建筑提前在工厂内批量完成标准化组件生产,利用机械化设备与人工配合在现场进行 模块组装,提高房屋建设速度:生产端(1)区别传统现浇混凝土构件,工厂预制件能够人为把 控养护环境,加快混凝土预制件的养护速度,(2)批量化、标准化生产,保证部件质量的同时排 除现场制作的不良因素;施工端:(1)环境敏感度低,模块化施工对现场环境的要求很低,有效 提高施工效率;(2)机械化组装大幅降低施工难度,减少施工人员数量,节约施工时间,(3)BIM 技术的应用,提前规划组装路径,预先发现组件碰撞,提高模块组装的顺畅度。

钢结构住宅的全寿命周期成本略低于装配式混凝土结构,更贴合国家绿色减排的倡导,此外, 保障性租赁住房兼具社会公益属性,成本敏感度低。装配式结构可分为装配式混凝土结构与装配 式钢结构,其成本由建筑安装工程、装修装饰工程、公共配套设施组成,其中,钢结构价格较高, 但由于重量轻,实际建安成本反而较低。钢结构高造价重点源自装修装饰工程,即用于钢结构防 火防腐蚀的内外维护系统,造价远高于装配式混凝土结构、和普通现浇混凝土结构。


从项目全寿命周期的角度考虑,虽然钢结构住宅建设阶段造价较高,但在拆除回收阶段,钢 结构仍保留较高残值,钢材回收利用率高、且产生较少的建筑垃圾,兼具经济效益与社会效益。 保障性租赁住房明确受政策支持,建筑受益板块包括装配式建筑与钢结构。2020 年钢结构占新开工装配式建筑 30%,乐观情形下 2022 年保障性租赁住房中,装配式钢结构开工面积为 0.5 亿平。

(本文仅供参考,不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息,请参阅报告原文。)

精选报告来源:【未来智库】。未来智库 - 官方网站

版权声明:本站所有文章皆是来自互联网,如内容侵权可以联系我们( 微信:bisheco )删除!
友情链接
币圈社群欧易官网